Francisco Javier Sobampo
Las Reglas de Procedimiento de Arizona para las acciones de desalojo son la principal fuente de ley para los desalojos residenciales en Arizona, pero desde el 1 de enero de 2020, hay algunos requisitos nuevos e importantes para los propietarios, ya que la Corte Suprema de Arizona hizo algunas enmiendas significativas a las reglas de desalojo.
Un arrendador que inicia una demanda de desalojo aparte de la demanda y el citatorio, ahora debe entregar una copia de cualquier clausula contenida en el contrato de arrendamiento, la cual constituye la base de la demanda.
Además, si el desalojo se basa en el incumplimiento de pago, al arrendador debe incluir con la demanda, una copia del historial de pago correspondiente de los seis meses anteriores.
Si el arrendador no cumple con estos requisitos adicionales, el juez puede desestimar la demanda y obligar al arrendador a volver a presentar la solicitud cuando se cumplan los requisitos.
Errores comunes
Sin duda el error más común cometido por el arrendador (el propietario del inmueble) es el no proveer al inquilino con la notificación o aviso apropiado y para que el arrendador prevalezca en su demanda por desalojo, es imperativo que se le dé al inquilino el aviso adecuado y la oportunidad de solucionar el problema.
Adicionalmente, antes de que el arrendador pueda iniciar una acción de desalojo por falta de pago de la renta, primero debe notificar al inquilino con cinco (5) días de anticipación y darle al inquilino cinco días adicionales para pagar la renta más cualquier cargo por pago atrasado.
Si el arrendador inicia la acción por desalojo debido a incumplimiento de algún otra clausula no relacionada con pago de renta (mascotas no autorizadas o uso prohibido del inmueble), el inquilino debe recibir un aviso de 10 días y tener la oportunidad de corregir la situación.
Errores de inquilinos
Uno de los principales errores (legales) que cometen los inquilinos, ocurre cuando el inquilino deja de pagar el alquiler en protesta debido a que existe una disputa con el arrendador, y esto se conoce como una “huelga de renta, algo que no se reconoce en Arizona como una medida legal y el inquilino perderá si deja de pagar.
El inquilino puede ejercer sus derechos contra el arrendador por medio de una demanda, pero el pago del alquiler se debe mantener al corriente, por ejemplo, el inquilino no debe dejar de pagar el alquiler porque el arrendador prometió pintar el apartamento, arreglar una ventana, cambiar una puerta, etc.
El inquilino también está bajo la obligación de notificar al arrendatario de cualquier defecto y darle la oportunidad de solucionar el problema dentro de los 10 días y si el arrendatario se rehúsa a componer el defecto dentro de este periodo, el inquilino puede contratar a un contratista con licencia para corregir el defecto y presentar la factura de reparación al propietario o deducir el costo del pago de renta.
Por último, el error de procedimiento más común por parte del inquilino es el no presentarse en el tribunal en la fecha de su citatorio y a menos que el arrendador desestime su caso (por escrito) si el inquilino no se presenta a su audiencia, el juez expedirá un fallo en su contra y ¡perderá!
Siempre es recomendable consultar con un abogado antes de presentarse frente a un juez.
Francisco Javier Sobampo, Esq. is a licensed attorney in Arizona, managing member of Sobampo Law Firm, PLLC.
